Tem assunto que vira febre e de repente, ele pula da roda de investidores para o café da família, invade o grupo do WhatsApp e ganha palco nas redes sociais. Leilão de imóveis é um deles. Parece terra prometida para quem quer comprar barato e vender sorrindo depois.

Foi nesse clima que recebi Vinícius de Oliveira no PodMorar. Especialista em direito imobiliário, casado com Andressa, olhar sereno de quem já viu muita matrícula virar novela, ele trabalha com assessoria completa em leilões. Da arrematação à venda final. Um serviço de ponta a ponta, onde o investidor praticamente entra com o capital e a assinatura. O resto é estratégia, análise e, vez ou outra, jogo de cintura.

Segundo ele, existem dois grandes caminhos nesse universo: o leilão judicial e o extrajudicial. O primeiro nasce dentro de um processo. Pode ser uma ação trabalhista, uma dívida que não foi paga, um juiz que determina a penhora. O segundo costuma ter cheiro de banco. Alienação fiduciária. Financiou, não pagou, perdeu.

A legislação recente trouxe mais segurança, principalmente para quem arremata. Hoje o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é claro em muitos pontos. Em leilão judicial, por exemplo, o arrematante não herda débitos tributários como IPTU. Já no extrajudicial, as regras mudam conforme o edital. E aqui mora uma das frases mais importantes da conversa: o edital é quem manda no jogo.

Mas nem tudo é simples como um lance e um clique.

Existe o mito do “é meu único imóvel, não posso perder”. A Constituição protege o bem de família, é verdade. Só que se o imóvel foi financiado, ele ainda pertence ao banco até a quitação. E se o problema for dívida de condomínio, a coletividade pesa mais que o drama individual. O imóvel pode ir a leilão, mesmo sendo o único teto da família.

Enquanto isso, o mercado cresce. Em 2024, cerca de 300 mil imóveis foram levados a leilão no Brasil. Apenas 10% foram arrematados. Um oceano de oportunidades? Talvez. Um oceano de riscos? Também.

Vinícius contou que muita gente entra nesse mercado por dois motivos principais: imóveis cada vez mais caros e renda que não acompanha o mesmo ritmo. Se a casa dos sonhos custa 300 mil e o bolso alcança 150, o leilão vira atalho. Some a isso influenciadores e especialistas falando do tema em alta rotação e o resultado é previsível: curiosidade coletiva.

Mas leilão não é liquidação de shopping. É cirurgia. Precisa exame prévio.

Antes de participar, ele analisa dívidas, recursos judiciais, penhoras, indisponibilidades, valor real de mercado e até o que passa debaixo da terra. Em Joinville, por exemplo, terrenos que parecem pechincha podem esconder cursos hídricos. E aí não se constrói nem uma barraca de cachorro-quente.

Outro detalhe que surpreende muita gente é o custo invisível. Além do lance, há 5% de comissão para o leiloeiro, cerca de 4% a 5% de ITBI e cartório, taxas para baixa de indisponibilidade. Sem planejamento, o sonho vira susto. Segundo ele, é prudente ter ao menos 30 mil reais em caixa para custear a operação com segurança.

E a ocupação? Aqui a lógica às vezes se inverte. Imóvel ocupado pode ser mais previsível que o vazio. Um apartamento fechado, janelas abertas, infiltração silenciosa, piso estufado. Já um imóvel ocupado indica que, ao menos, alguém conseguiu viver ali. E com diálogo, muitos casos se resolvem em acordo.

Teve história curiosa também. Um apartamento em Jaraguá do Sul comprado por 130 mil, com entrada de pouco mais de seis mil reais via financiamento da Caixa Econômica Federal. Em cinco meses, vendido por 234 mil. Lucro expressivo, operação calculada. Não foi sorte. Foi conta, análise e timing.

Em Joinville e região, os imóveis de leilão mais comuns giram entre 100 e 130 mil reais na arrematação, muitos deles de padrão popular. Empreendimentos populares aparecem com frequência, reflexo de financiamentos de baixa renda que não resistiram ao aperto do orçamento.

No fim da conversa, ficou uma sensação clara: leilão é ferramenta. Pode construir patrimônio ou dor de cabeça. Tudo depende do preparo.

O martelo bate rápido. A decisão precisa ser mais rápida ainda, mas nunca apressada.

Se existe uma moral nessa história, talvez seja esta: não compre apenas um desconto. Compre um diagnóstico bem feito. Porque no mercado de leilões, o barato pode ser brilhante. Ou pode ser caro demais.